세금신고 하면 머리부터 아파오는 게 사실입니다.
하지만 실생활에서 한두 번은 접하게 되는 부동산 양도소득세 신고를 셀프로 할 수 있다면 몇 십만 원~몇 백만 원 정도의 신고 대리비용을 아낄 수 있습니다. 최근에는 각종 정보도 많아 양도소득세 신고를 직접 하시는 분들도 많아졌습니다. 그만큼 조금만 신경 쓰면 셀프신고가 충분히 가능합니다. 그래서 이번 시간에는 부동산 양도소득세 셀프신고 하는 방법에 대해 쉽게 풀어서 설명해 볼까 합니다.
전문가가 아닌 우리들은 법률용어나 전문용어는 어렵기 때문에 일상용어를 최대한 사용해 봅니다.
양도소득세 개요
양도소득세는 쉽게 말해 내가 샀던 부동산을 팔 때(양도할 때) 발생하는 이익에 대한 세금을 말합니다.
예를 들어 3년 전에 아파트 한 채를 3억 주고 샀는데, 3년 후 팔려고 보니 아파트 값이 상승해서 5억에 팔았습니다. 그러면 2억이라는 소득이 발생합니다. 그 2억 원에 대해 여러 가지를 고려하여 세금을 부과하는데 이것이 양도소득세입니다. 반대로 만약 3년 후에 집값이 떨어져 2억 9000에 팔았거나 변동이 없어 그대로 3억에 팔았다면 발생한 소득이 없으므로 양도소득세는 부과되지 않는 것입니다.
양도소득세 납부대상에 해당되면 이제 고려해 볼 사항들이 많아집니다.
1세대 1 주택자인지, 다주택자인지, 집을 언제 샀는지, 규제지역인지 아닌지, 신고는 언제까지 해야 하는지, 절세할 방법은 없는지 등 이런 부분 때문에 머릿속이 더 복잡해집니다. 위에서 예를 든 2억이 이익인 건 알겠는데 그래서 얼마나 세금을 내야 하는지에 대한 부분이 제일 궁금해집니다.
결론부터 말씀드리면 최종적으로 양도이익이라고 정해질 금액과 그에 대한 세율을 계산하기 위해 머릿속을 복잡하게 만든 각종 자료들을 정확히 입력하고 신고하는 것이 바로 양도소득세 신고절차가 되겠습니다.
복잡해 보이지만 국세청 홈택스를 이용해 입력만 잘해주면 자동으로 계산해 주는 시스템이 구축되어 있기 때문에 그리 걱정하지 않으셔도 됩니다. 사진과 함께 자세히 설명할 테니 차근차근 함께 하시면 됩니다.
아래에서 자세히 설명드리겠지만 양도소득세 계산이 전체적으로 어떻게 흘러가는지 한눈에 볼 수 있는 국세청 자료 첨부하니 참고하시기 바랍니다.
절차를 알아보기 전에 신고납부는 언제까지 해야 하는지 먼저 알아보겠습니다.
자신 있게 셀프로 신고할 수 있다고 해도 신고납부기한이 지나버리면 셀프신고는 커녕 미신고 가산세가 우리를 기다리고 있을 테니까요.
신고납부기한
부동산 양도소득세 법정 신고기한은 다음과 같습니다.
| 소득종류 | 구분 | 법정신고기한 |
| 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산, 신탁 인수권 | 예정 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 확정 | 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1~5.31 까지 | |
| 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산한 경우 | 예정 | 그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1~5.31 까지 |
| 확정 | 그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1~5.31 까지 |
* 만약 신고. 납부 기한이 토, 일, 공휴일, 근로자의 날인 경우 그날의 다음 날을 기한으로 합니다.
신고기한을 보니 예정신고는 뭐고 확정신고는 뭔지, 두 번 신고를 해야 하는 건지 궁금증이 생깁니다.
일반적으로 부동산 매도 후 예정신고를 하신다고 생각하시면 됩니다.
- 확정신고는 1년에 2회 이상 부동산 양도에 대해 예정신고를 하게 될 때(주택 양도를 두 번 이상 할 때) 매년 1월 1일~12월 31일까지 모든 양도소득을 합쳐서 다음 연도 5월에 확정신고를 하게 됩니다.
- 그러므로 내가 올해 집 한채만 매도한다면 예정신고를 하는 것입니다.
- 예정신고 법정기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이므로 만약 1월 20일에 집을 잔금 받고 처분완료했다고 하면 양도일(1월 20일)이 속하는 달(1월)의 말일(1월 31일)부터 2개월인 3월 31일까지가 예정신고 기한이 됩니다.
참고로 잔금 받고 부동산을 양도한 뒤 2개월이 되는 달 10일 정도 되면 내가 매도한 부동산 정보가 국세청에 등록이 되고 홈택스를 통한 양도세 신고를 보다 수월하게 할 수 있습니다. 그래서 자료가 조회되는 이후에 신고납부 하시면 더 편리합니다. 저의 경우엔 빨리 세금 내고 말아야지 하는 마음에 양도 후 며칠 이내에 신고납부 했는데 매도정보 자료를 하나씩 다 입력해야 했답니다.
양도소득세 셀프신고 절차
그럼 이제부터 국세청 홈택스를 통한 양도소득세 셀프신고 절차를 알아보겠습니다. 자세한 설명을 하다 보니 사진과 글이 길어지는 점 양해해 주세요. 대신 하나씩 같이 해보시면 금방 하실 수 있습니다.
1. 국세청 홈택스 로그인
홈택스에 로그인을 합니다. 공동인증서 또는 금융인증서 등 편하신 방법으로 로그인을 해주시면 됩니다.
2. 로그인 후 상단 메뉴바에서 '신고/납부'를 클릭하고 좌측 세금신고 하위메뉴의 '양도소득세'를 선택합니다.
3. 예정신고 메뉴에서 1개 부동산 양도(간편 신고) 버튼을 클릭합니다. 보시면 다양한 메뉴들이 있는데 위에서 예정신고와 확정신고의 차이점은 말씀드렸기 때문에 다시 설명하지 않겠습니다. 다른 메뉴들을 간단히 살펴보겠습니다.
- 1개 부동산 양도(대화형 간편 신고) : 우리가 하려는 1 부동산 양도 간편 신고와 내용은 같지만 비과세 여부나 세액 계산 등 간단한 질문에 답변하는 대화형식으로 제공되는 메뉴입니다.
- 과세미달 모두채움신고 : 국세청으로부터 '과세미달 모두채움 신고 안내문'을 송달받은 경우 이용합니다.
- 일반신고 : 세금납부 대상인 자산을 양도한 후 발생하는 모든 경우 일반신고가 가능합니다. 부동산뿐만 아니라 주식이나 국외부동산을 양도하는 경우 이용합니다. 우리가 하려는 셀프신고도 일반신고로도 가능하지만 간편한 방법이 있는데 굳이 일반신고를 택할 이유는 없어 보입니다.
- 기한 후 신고 : 법정신고기한을 경과하여 신고하는 경우 이용합니다.
- 수정신고 : 당초 세금을 적게 신고하여 과세표준과 세액을 증액 신고하고자 할 때 이용합니다.
- 경정청구 : 당초 세금을 많이 신고하여 과세표준과 세액을 감액 청구하고자 할 때 이용합니다.
- 파일 변환신고 : 회계프로그램에서 작성한 파일로 일반신고를 하는 경우 이용합니다.
지금 우리가 하려는 양도소득세 셀프신고는 일반적으로 1 주택에 대한 예정신고이므로 1개 부동산 간편 신고로 진행하겠습니다. 그래서 1개 부동산(간편 신고)을 클릭하면 팝업창이 뜨면서 양도소득세 신고 안내문이 뜹니다. 몇 가지 주의사항 안내문이니 읽어보시고 확인하였습니다를 체크하고 닫기 하시면 됩니다.
4. 이제 본격적인 양도소득세 신고절차에 들어가게 됩니다. 크게 3단계로 나눠지는데 양도인 기본정보 입력, 양수인 기본정보 입력, 소득금액세액계산 순서로 진행됩니다.
1단계 : 기본정보(양도인)
1. 사진에서처럼 양도연월을 입력하고 조회를 클릭합니다. 양도연월은 계약한 날이 아니고 잔금까지 다 받은 날이 속한 연월을 말합니다. 예를 들어 2022년 9월 4일에 매매계약하고 11월 30일에 잔금치르고 양도했다면 2022년 11월을 입력하면 됩니다.
2. 아래 신고인(양도인) 란에 본인의 정보를 확인하고 하단의 '신고대상 부동산 확인하기'를 클릭합니다.
3. 그러면 신고대상 부동산 선택하기(등기부등본 자료) 창이 뜨는데 위에서 참고말씀 드린 대로 부동산 정보가 국세청에 등록되는 시간이 걸리기 때문에 부동산 양도 후 며칠 내에 신고한 저 같은 경우는 아무것도 뜨지 않았지만, 양도 후 2개월 후 10일경 신고하신 분들은 목록에 자동으로 뜨게 됩니다. 목록이 뜨지 않으면 본인이 직접 입력해야 하는 번거로움은 있지만 셀프신고하는 데는 전혀 지장이 없습니다.
4. 목록에 뜨신 분들은 선택하기 하시면 되고 아직 목록이 뜨지 않으신 분은 그냥 닫기하고 나오시면 됩니다.
5. 그러면 다시 양도인 기본정보 입력창으로 돌아오는데 저장 후 다음이동을 클릭하시면 됩니다.
2단계 : 기본정보(양수인)
다음은 양수인(거래 상대방)에 대한 정보입력 단계입니다.
1. 매매계약서를 참고하여 양수인(매수자) 정보를 입력합니다. 양도자와의 관계는 기본적으로 무관계가 선택되어 있지만, 무관계가 아닌 경우 조회 버튼을 눌러 해당관계를 클릭하시면 됩니다.
2. 등록하기 버튼을 누르시면 상단의 양수인 목록 오른쪽 끝에 있는 확인여부가 N에서 Y로 변경됩니다.
3. 양수인 기본정보 입력도 끝났습니다. 저장 후 다음 이동을 클릭합니다.
3단계 : 소득금액세액계산
이제 마지막 단계이자 중요한 부분이지만 셀프신고를 망설이게 하는 복잡해 보이는 내용들입니다.
하지만 하나씩 하다 보면 그리 어렵지 않다는 것을 알게 되실 테니 끝까지 해보시길 바랍니다.
1. 과세구분에서 해당되는 항목을 클릭하시면 됩니다. 1세대 1 주택 고가주택이거나 비과세 대상인 경우에만 해당사항에 체크하시고, 대부분은 과세대상에 체크하면 됩니다. 양도물건종류에서 사진처럼 아래 화살표 버튼 클릭하시면 종류가 나오는데 일반주택을 선택합니다.
2. 세율구분도 아래 화살표 버튼 클릭하시고 본인이 해당되는 항목을 선택합니다. 저는 2년 이상 보유한 아파트 한 채를 양도했기 때문에 기본세율을 선택했습니다. 미등기 자산이냐, 조합원입주권이나 분양권이냐, 다주택자냐 등에 따라 세분화되어 있기 때문에 꼭 각자의 상황에 맞게 잘 보고 선택하세요.
아울러 조정대상지역 관련하여 국세청에서 배포한 자료 첨부하니 참고해 보시면 좋습니다.
3. 세율구분을 입력하고 나면 아래 항목들은 정보가 자동으로 표시됩니다.
4. 다음은 양도소득세 계산을 위해 정보를 입력하는 부분입니다. 하나씩 설명드려보겠습니다.
1) 양도가액
본인이 집을 판 금액을 말합니다. 실거래가 신고된 금액으로 따로 수정하실 필요는 없습니다.
2) 취득가액
본인이 집을 산 금액과 집을 살 때 지출했던 금액을 합쳐 입력합니다. 예를 들어 취등록세, 법무사비용, 중개수수료 등을 모두 합친 금액입니다.
3) 필요경비
필요경비는 집을 사서 취득한 후부터 양도할 때까지 지출한 금액을 의미합니다. 양도소득세 계산 시에 어디까지가 필요경비 인정범위이냐는 많이들 헷갈려하는 부분입니다. 간단히 살펴보겠습니다.
| 인정되는 필요경비(증빙서류 반드시 필요함) | 인정되지 않는 필요경비(수익적 지출) |
| 중개수수료, 세무사, 법무사 비용, 소송비용, 인지대 등, 취등록세, 매수자 부담의 양도소득세, 자산취득시 부가가치세, 주택 리모델링 공사비용, 내부확장, 상하수도 배관 교체, 샷시, 보일러 교체, 붙박이장 설치, 건물 철거비용, 구조변경 리모델링 비용, 토지초과이득세 및 재개발 부담금, 장기할부조건 연부이자, 경공매로 취득시 유치권 변제금액, 사해행위소송등 국가에 지급한 화해비용, 경락대금에 불포함된 대항력 있는 전세보증금, 부동산 매각 광고비 등 | 위약금, 명도비용, 싱크대교체, 조명교체, 문짝 교체, 샤워부스, 신발장 설치비용, 화장실 변기 교체 비용, 도배 및 장판, 벽면 도색, 베란다 타일시공, 보일러 방범창 수리, 옥상방수공사 비용, 페인트칠, 보일러 수리비용, 외벽 도색비용, 대출금 지급이자, 기존 임차인 퇴거 보상비용, 고가의 샹들리에 등 구입비용, 장기할부조건 연체이자, 수목재배 비용, 주택청약예금 이자 상당액 |
- 취득가액 및 필요경비 입력 버튼을 클릭해 해당사항을 입력합니다.
- 구분코드에서 주요 경비를 클릭하고 아래 화살표를 클릭해 본인이 지출한 내역들을 하나씩 등록하면 하단에 목록으로 입력이 됩니다. 주의하실 점은 필요경비로 인정받기 위해서는 세금계산서, 현금영수증 등 증빙서류가 필요합니다. 매매계약서와 함께 잘 챙겨놓은 경우에는 걱정이 없지만 필요경비에 해당하는 사항인데 증빙서류가 없다면 필요경비로 인정받지 못합니다.
- 참고로 취득가액 및 필요경비를 많이 인정받을수록 양도소득세를 적게 낼 수 있기 때문에 각종 자료와 경비들을 최대한 모으는 것입니다. 쉽게 말해 주택 매매만으로 2억의 시세차익을 얻었지만 2억에 대한 세금을 납부하는 게 아니라, 지출했던 내용 인정받으면 그만큼 2억에서 공제를 하고 세율을 계산하기 때문에 내야 하는 세금에 차이가 많습니다.
- 취득가액 및 필요경비를 모두 입력했다면 저장하기를 클릭합니다.
- 저장하고 나오면 자동으로 취득가액과 필요경비 금액이 입력되어 있습니다.
4) 양도차익
부동산을 판 금액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 위에서 양도가액, 취득가액, 필요경비 항목이 입력되었으므로 자동으로 계산됩니다.
5) 장기보유특별공제
본인이 매도한 주택에서 그동안 얼마나 오래 살았느냐에 따라 특별히 공제해 주는 것을 의미합니다. 오래 살았을수록 할인율이 큽니다. 장기보유특별공제율이 궁금하신 분은 첨부자료 확인하시면 됩니다.
장기보유특별공제 입력란을 보시면 양도일자, 취득일자에 따라 자동 계산되며 장기임대주택인지, 지방미분양주택인지 해당되시는 분은 체크하시고 대부분은 해당 없음에 체크합니다. 2년 이상 거주했는지 여부 체크하시고 장기보유특별공제 계산하기 버튼 클릭해서 하단 결과 보시고 확인을 클릭합니다. 나와보면 자동으로 계산이 되어 있습니다.
6) 양도소득금액
양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 금액으로 자동으로 계산됩니다.
7) 양도소득기본공제
법적으로 연간 250만 원까지 공제해 줍니다. 본인이 해당 주택을 양도하기 전 같은 해에 다른 부동산을 양도해서 공제받은 경우가 아니라면 250만 원을 입력하면 됩니다.
8) 과세표준
6) 번 양도소득금액에서 7) 번 양도소득기본공제를 뺀 금액으로 자동계산 됩니다.
9) 세율
세율은 앞서 2. 세율계산에서 선택한 대로 자동 입력되어 있습니다.
10) 산출세액
위와 같은 과정을 거쳐 자동으로 계산됩니다. 각자 상황에 맞는 세율을 적용하여 계산한 금액입니다.
11) 전자신고세액공제
지금처럼 세무서를 통하지 않고 직접 셀프로 양도소득세 신고를 하면 2만 원을 빼줍니다. 10) 산출세액에서 2만 원을 빼고 납부하게 됩니다. 전자신고 공제 안내문도 첨부하니 참고하세요.
12) 가산세
납부기한이 지난 후에 신고하면 무신고 가산세(무신고 세액 X20%)가 부과됩니다. 우리는 예정신고 중이므로 가산세 대상에 해당되지 않습니다.
13) 납부할 세액
10) 번 산출세액에서 전자신고세액공제와 가산세를 계산하여 총 납부해야 할 세금을 의미합니다. 지금 우리는 가산세는 없으므로 산출세액에서 전자신고세액공제 2만 원을 뺀 금액이 최종 납부해야 할 양도소득세가 됩니다.
14) 분납할 세액
기본적으로 세금은 납부기한까지 모두 납부해야 합니다. 하지만 부동산 양도소득세의 경우 금액이 꽤 크기 때문에 분납을 허용하고 있습니다. 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 분납할 세액을 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있는 제도입니다.
납부세액이 2천만 원 이하인 경우에는 1천만 원을 초과하는 금액을, 2천만 원을 초과하는 경우에는 납부세액의 50% 이하 금액을 분납할 수 있습니다. 납부세액이 1800만 원인 경우와 2800만 원인 경우 예를 들어보겠습니다.
| 구분 | 1차 납부분 | 2차 납부분 |
| 납부금액 1800만원 | 1000만원 | 800만원 |
| 납부금액 2800만원 | 2800만원-분납 신청금액 | 1,400만원 이하금액 |
15) 납부세액
13)번 납부할 세액에서 14)번 분납할 세액을 빼면 납부기한까지 납부해야 할 금액이 자동으로 입력됩니다. 분할납부 없이 한 번에 납부하고자 한다면 분납할 세액을 0원으로 하고 납부세액만큼 납부하면 됩니다.
지금까지 작성한 내용을 확인하고 이상 없다면 하단의 신고서 제출 버튼을 클릭하시면 됩니다. 바로 신고를 하실 거면 신고서 제출을 하시고 지금은 작성만 하고 나중에 신고한다고 하면 저장하기 해두었다가 추후 불러와서 수정도 가능하고 신고서 제출도 가능합니다.
신고서 제출을 클릭하셨다면 step2 신고내역을 통해 신고접수가 잘 되었는지 확인할 수 있습니다.
이제 신고는 마쳤지만, 증빙서류를 제출하는 절차가 남아있습니다. 위에서 필요경비 설명드릴 때 필요경비로 인정되더라도 꼭 증빙서류가 있어야 한다고 말씀드렸는데 그와 관련한 내용입니다.
관련서류 제출
1. 신고서를 제출한 후 메뉴탭에 있는 신고 부속. 증빙서류 제출을 클릭합니다.
2. 하단에 제출대상 신고목록은 자동으로 뜹니다. 확인하고 조회하기를 클릭합니다.
3. 제출한 신고서 목록이 뜨고 첨부하기를 클릭해 하나씩 파일선택을 해 관련서류들을 첨부합니다. 참고로 매매계약서는 필수서류이고, 필요경비 항목으로 입력했던 법무사 비용, 중개수수료 비용 등 현금영수증이나 세금계산서 등을 스캔하거나 이미지 파일로 준비해두어야 합니다.
4. 모두 첨부되었다면 부속서류 제출하기를 클릭합니다.
이제 홈택스에서 양도소득세 셀프신고절차는 모두 마쳤습니다. 하지만 아직 남은 절차가 하나 더 있습니다.
양도소득세는 국세와 지방세 모두 납부를 해야 하는데 홈택스를 통해 신고한 것은 국세에 해당합니다. 그래서 국세의 10%에 해당하는 지방세 신고납부도 같이 해주어야 합니다. 지방세 신고납부는 위택스를 통해 가능하지만, 간단하게 위택스로 넘어가는 방법이 있습니다.
홈택스에서 신고절차를 마친 뒤 양도소득세 신고내역을 확인하면 목록에 납부보기가 있습니다. 납부보기를 클릭하면 지방소득세라고 나오고 아이콘 모양이 뜹니다. 이 모양을 클릭하면 자동으로 위택스 신고화면으로 접속이 되고 납세자 인적사항, 소득정보, 양수인 인적사항, 신고세액, 환급금 계좌신고, 동의여부를 입력하는 창이 나오는데 이미 내용들이 자동으로 채워져 있기 때문에 내용만 확인하면 됩니다. 간단한 절차라 위택스 부분은 글로만 설명드립니다.
지금까지 잘 따라오셨다면 양도소득세 셀프신고하기 대성공입니다. 고생 많으셨습니다. 이제 납부기한까지 분납이던 일시납이던 편하신 대로 양도소득세를 납부하시면 됩니다. 부동산 관련 세금이라 금액이 크지만 그래도 그만큼 소득이 있으니 세금도 낸다고 생각하면서 성실납부 하면 좋겠습니다.
그럼 이상으로 양도소득세 셀프신고 방법에 대한 글을 마치겠습니다.
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